Базалық мөлшерлемеден кейін ипотека арзандай ма?

Асхат Смагулов, AMarkets компаниясының сарапшысы
Қазақстан Ұлттық банкінің 2026 жылғы 23 қазанда базалық мөлшерлемені жылдық 15,75%-ға дейін төмендетуі — ақша-несие шарттарын біртіндеп жұмсартуға бағытталған кезекті қадам. Дегенмен, тұрғын үй нарығы үшін мөлшерлеменің өзгеру фактісі ғана емес, бұл шешімнің ипотекалық несие құнына қаншалықты жылдам әрі қай көлемде әсер ететіні маңызды.

Ипотекалық портфельдің өсуі және нарықтық сегменттің тарылуы
Соңғы бес жылда Қазақстанның ипотека нарығы ақшалай түрде айтарлықтай өсті. Ұлттық банк пен Қазақстан тұрғын үй компаниясының деректеріне сәйкес, жиынтық ипотекалық портфель 2021 жылдың соңындағы 3,38 трлн теңгеден 2026 жылғы 1 қаңтарда 6,952 трлн теңгеге дейін артты. 2025 жылы ипотека беру көлемі 2,4 трлн теңгеге дейін немесе бір жылда 16,7%-ға өсті. Бұл ретте бүкіл өсімді «Отбасы банк» қамтамасыз етті, оның берген несиелері 1,3 трлн-нан 1,6 трлн теңгеге дейін ұлғайды. Бұл — ипотека нарығының өсуін жалғастырып жатқанын, бірақ тұрғын үй құрылыс жинақ институты мен мемлекеттік қолдау механизмдеріне барған сайын тәуелді болып бара жатқанын көрсететін маңызды құрылымдық белгі.
2026 жылдың бірінші жартыжылдығы бойынша алдын ала деректер де осы тенденцияны растайды. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының мәліметінше, нарықтың барлық қатысушылары берген ипотека көлемі шамамен 1,1 трлн теңгені құрап, өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 12,4%-ға өсті. «Отбасы банк» тарапынан кредиттеу 32,8%-ға артып, 916,7 млрд теңгеге жетті, ал коммерциялық банктердің беру көлемі 39%-ға азайып, 161,5 млрд теңгені құрады. Осылайша, ипотека нарығының өсуін тұрғын үй несиесіне қолжетімділіктің біркелкі жақсаруы деп түсінуге болмайды.
2021 жылы берілген ипотекалық несиелер бойынша сараланған орташа мөлшерлеме 8,2%, 2022 жылы – 8,7%, 2023 жылы – 10,7%, 2024 жылы 10,9%-ды құрады. Бірақ бұл көрсеткіштерді әдеттегі коммерциялық ипотеканың бағасы ретінде қабылдауға болмайды, өйткені мұнда жеңілдетілген және нарықтық заемдар араласып кеткен. Subsidised (субсидияланатын) өнімге қолжетімділігі жоқ қарыз алушы үшін ЖТСМ (Жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі) 23-25%-ды құрайды.
Мемлекеттік ипотеканың бұқаралық коммерциялық нарықты автоматты түрде алмастыра алмайтынын түсіну керек. Арзан несиелер отбасылардың бір бөлігіне ғана қолжетімді, ал қалғандары сатып алуды кейінге қалдыруға, неғұрлым қымбат шарттарға келісуге немесе баспананы жалға алуды жалғастыруға мәжбүр.


 
Базалық мөлшерлеменің төмендеуі нені өзгертеді?
Қорландыру (қор жинақтау) құны — басты мәселе. Банктер ақшаны депозиттер, борыштық құралдарды шығару және басқа да көздер арқылы тартады. Егер бұл ресурстардың құны жоғары болып қала берсе, базалық мөлшерлеменің төмендеуі банкке несиені тез арзандату үшін жеткілікті мүмкіндік бермейді. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру үшін банк ағымдағы ақша-несие саясатын ғана емес, сонымен бірге инфляция бойынша күтулерді де, ресурстардың болашақ құнын да ескеруі қажет.
Сондықтан базалық мөлшерлеменің 0,5 пайыздық тармаққа төмендеуі ипотекалық мөлшерлеменің де бірден тура сондай 0,5 тармаққа төмендеуін білдірмейді.
Коммерциялық сегментте бұл әсер біртіндеп байқалады. Әуелі жаңа ресурстарды тарту шарттары мен күтулер, кейін жаңа несиелік өнімдердің экономикасы өзгереді. Берер әсердің жылдамдығы нақты банктің қорландыру құрылымына және төлем қабілеті бар қарыз алушы үшін бәсекелестікке байланысты.
Егер инфляция тұрақты түрде төмендеуін жалғастырса, ал депозиттер мен қорландырудың басқа көздерінің құны төмендесе, банктерде мөлшерлемелерді қайта қарауға көбірек мүмкіндік пайда болады. Ал егер инфляциялық қысым сақталса, базалық мөлшерлеменің төмендеуі ипотеканы айтарлықтай арзандату үшін жеткіліксіз болуы мүмкін. Ал мемлекеттік ипотекаға келетін болсақ, мұнда бәрі қарапайым: базалық мөлшерлеменің өзгеруі мемлекеттік институттар үшін ресурстарды тарту құнына, облигациялардың жаңа шығарылымдарының шарттарына, бюджеттік қолдау көлеміне және жаңа бағдарламалардың экономикасына әсер етуі мүмкін. Бірақ қатысушы үшін түпкілікті мөлшерлеме бағдарламаның нақты ережелерімен және ақшаның нарықтық пен жеңілдетілген құны арасындағы айырмашылықты өтеу көзімен айқындалады.


 
Ипотеканы қалай шынымен қолжетімді етуге болады?
Ипотеканы тұрақты түрде арзандату үшін ұзақ мерзімді қорландыру құнын азайтатын, несиелік тәуекелдерді төмендететін және тұрғын үй ұсынысын кеңейтетін механизмдер қажет. Олардың ең бастыларын қарастырайық.


 

• Тұрақты ұзақ мерзімді қорландыру. Ипотекалық бағалы қағаздар нарығын және ипотекалық портфельдерді қайта қаржыландыру механизмдерін дамыту қажет. Бұл банктерді депозиттер үшін қысқа мерзімді бәсекелестіктен босатады және активтер мен міндеттемелердің мерзімдерін жақсырақ үйлестіруге мүмкіндік береді. Бірақ бұл механизм сапалы ипотекалық портфельдер, кепілді бағалаудың ашық ережелері, құқықтарды сенімді тіркеу, инвесторларды қорғау және тәуекелдердің түсінікті бөлінісі болғанда ғана жұмыс істейді.
• Жекелеген бағдарламаларды субсидиялаудан қарыз алушыны атаулы қолдауға көшу. Пайыздық мөлшерлемені субсидиялау қарыз алушының төлемін азайтуға мүмкіндік береді, бірақ ұзақ мерзімге бюджеттік міндеттемелер тудырады. Мұнда мөлшерлемені жай ғана төмендету емес, мемлекеттік көмек есебінен онсыз мәміле жасай алмайтын жандарға баспана сатып алуға мүмкіндік беру маңызды. Осы қолдаусыз-ақ жүзеге асатын сатып алуды субсидиялауға болмайды.
• Банктердің тәуекелдерін бюджетке толығымен жүктемей азайту. Ипотека құнының бір бөлігі қайтарылмау тәуекелімен байланысты. Оны кірістерді сапалырақ бағалау, қарыз жүктемесін тексеру, жекелеген тәуекелдерді сақтандыру және мәмілелердің ашықтығын арттыру есебінен азайтуға болады. Кепілдік банк пен мемлекет арасында тәуекелді бөле отырып, шектеулі әрі атаулы болуы тиіс және жасырын бюджеттік субсидиялауға айналмауы керек.
• Тек сатып алушылық сұранысты емес, тұрғын үй ұсынысын да ынталандыру. Мемлекет кредиттеуді кеңейтіп, ал құрылыс саласы ұсынысты сәйкесінше арттырумен жауап бермеген кезде, қосымша төлем қабілеті бар сұраныс пәтер бағасына барып өсіп кетуі мүмкін. Ондай жағдайда сатып алушы арзанырақ несие алады, бірақ баспананың өзіне қымбатырақ төлейді. Бұнда құрылысты қолжетімді қаржыландыру, жер учаскелерін инфрақұрылымдық тұрғыдан дайындау, инженерлік желілерді дамыту, әкімшілік кедергілерді азайту және құрылыс салушылар арасындағы бәсекелестік маңызды.

Түйін. Базалық мөлшерлеменің төмендеуі коммерциялық кредиттеудің біртіндеп арзандауы үшін тек алғышарттар жасайды, бірақ оның әсері инфляцияға, қорландыру құнына, несиелік тәуекелдерге және банктер арасындағы бәсекелестікке байланысты болады. Мұндағы басты критерий — жарнамалық ұсыныстағы ең төменгі мөлшерлеме немесе берілген несиелердің рекордтық көлемі емес, тұрақты табысы бар отбасының жеңілдетілген бағдарламаны жылдар бойы күтпей немесе шамадан тыс қарыз жүктемесін алмай, түсінікті шарттармен өзіне қолайлы баспана сатып алуының шынайы мүмкіндігі.​​​​